Pridobivanje hipoteke je dolgoročna rešitev, saj bo moral prejemnik odplačevati več let, morda tudi desetletja. Hkrati je pomembno razumeti, kako se razlikujejo diferencirana in anuitetna plačila, da izberemo najprimernejšega.
Hipotekarno posojilo je denarna vsota, ki jo banka izda za določen namen - za nakup stanovanja. Hkrati obstajata dva glavna načina za poplačilo hipotekarnega posojila - renta in diferencirana plačila.
Diferencirano plačilo
Diferencirano plačilo ima to ime, ker se bo znesek mesečnih plačil, ki jih bo treba nakazati na naslov banke plačniku, v tem primeru v obdobju odplačevanja hipotekarnega posojila razlikoval. Dejstvo je, da je vsako hipotekarno plačilo sestavljeno iz dveh glavnih komponent: prva med njimi je znesek, ki gre za poplačilo glavnice dolga, druga pa znesek, ki ga posojilojemalec plača kot obresti za uporabo sredstev banke. Kombinacija teh dveh zneskov predstavlja znesek mesečnega vplačila hipoteke.
V primeru diferenciranega plačila se znesek mesečnega plačila, namenjenega poplačilu glavnice, izračuna tako, da se znesek dolga deli s številom mesecev, v katerih bo odplačan. Na primer, posojilojemalec od banke prejme hipotekarno posojilo v višini 1,2 milijona rubljev za obdobje 10 let. V tem primeru bo mesečni znesek plačila za odplačilo glavnice 10 tisoč rubljev.
Drugi del diferenciranega plačila je znesek, plačan banki kot obresti. To pa je odvisno od dveh glavnih parametrov - obrestne mere za hipotekarno posojilo in preostalega zneska dolga. Recimo, da je hipotekarna stopnja 12% na leto. Tako bo v obravnavanem primeru z dolgom 1,2 milijona rubljev znesek, ki ga je treba plačati kot obresti v prvem mesecu, znašal 12 tisoč rubljev. Tako bo skupni znesek hipotekarnega plačila v prvem mesecu enak 22 tisoč rubljev.
Vendar se bo v prihodnosti, ko bo posojilojemalec odplačal dolg, znesek obresti za uporabo denarja zmanjšal. Na primer, ko znesek neplačanega dolga doseže 500 tisoč, bo znesek, namenjen plačilu obresti, že 5 tisoč rubljev, skupni znesek hipotekarnega plačila pa 15 tisoč rubljev.
Izplačilo rente
Anuitetno plačilo v nasprotju z diferenciranim vključuje mesečno plačilo banki enakega zneska sredstev v celotnem obdobju odplačevanja hipotekarnega posojila. To dosežemo z drugačnim razmerjem med zneski, dodeljenimi za odplačilo obresti in glavnice, v različnih plačilnih obdobjih.
Če je torej v prvih mesecih delež plačila, namenjenega odplačilu glavnice, majhen, bo od bližje do konca roka hipotekarnega posojila levji delež plačila poslan za odplačilo glavnice, in le majhen del bo šel za plačilo obresti. Strokovnjaki hkrati trdijo, da je v celoti plačilo hipotekarnega dolga z anuitetnimi plačili za posojilojemalca dražje kot pri uporabi diferenciranega mehanizma odplačevanja.
