Stopnjo kapitalizacije analitiki uporabljajo za določitev izvedljivosti naložbe v potencialno naložbo. S pomočjo tega kazalnika se izvede primerjalna značilnost s povprečnimi tržnimi kazalniki podobnih predmetov. Kljub enostavnosti izračunane formule zahteva stopnja kapitalizacije zbiranje različnih vmesnih vrednosti, ki vplivajo na glavne parametre.
Navodila
Korak 1
Določite raven prostega prostora (podobremenitev) in faktor izkoriščenosti potencialnega predmeta. Skupaj so te vrednosti 100%, zato lahko, ko določite eno, takoj izračunate drugo. Podobremenjenost je opredeljena kot odstotek površine nenajetih prostorov od celotne površine nepremičnine. Za določitev teh koeficientov je treba analizirati statistične podatke trga za podobne predmete.
2. korak
Ugotovite, koliko stane vzdrževanje in upravljanje stavbe. Vse stroške lastnika nepremičnine je treba razdeliti na neodvisne in odvisne od obsega. Prvi vključujejo zavarovanje, davek na nepremičnine, varnost, drugi pa stroške storitev.
3. korak
Izračunajte znesek čistega poslovnega prihodka za potencialno naložbo. Za to je potreben potencialni bruto dohodek, ki je enak letnim najemninam, pomnoženim s faktorjem izkoriščenosti objekta. Nato od te številke odštejte spremenljive stroške, pomnožene z odstotkom izkoriščenosti in fiksnimi stroški vzdrževanja stavbe.
4. korak
Ugotovite tržno vrednost nepremičnine. Če lastnik načrtuje gradnjo stavbe, je ta vrednost enaka stroškom gradnje. V nasprotnem primeru se vzame trenutna cena za pridobitev predmeta, ki se določi s tržno oceno.
5. korak
Poiščite stopnjo kapitalizacije. Enako je razmerju med zneskom čistega poslovnega prihodka in tržno vrednostjo nepremičnine. Dobljena vrednost prikazuje, kakšen znesek se bo povrnil letno od vrednosti začetne naložbe. Večji kot je ta znesek, bolj donosna je naložba v potencialni objekt. Optimalno se šteje, če je ta kazalnik 15-20%.
