Prenos v uporabo trenutno že najetih nepremičnin je popolnoma zakonita dejavnost, ki jo v ruski zakonodaji imenujejo podnajem. Kljub temu je treba stanovanje prenesti na tretje osebe v skladu z določenimi pravili, da se izognemo konfliktom z lastnikom zasebne lastnine.
Značilnosti in prednosti podnajema
Prenos najetega stanovanja na tretje osebe je povsem mogoč in je pogosto donosen dogodek. Najemniku je na primer uspelo najti stanovanje po ugodnejši ceni, vendar noče ali ne more odpovedati obstoječe najemne pogodbe. V tem primeru lahko prvo stanovanje najame drugim najemnikom po višji ceni, sam pa lahko živi v drugem, kar mu bo omogočilo dodatni dohodek.
V skladu z Civilnim zakonikom Ruske federacije je treba prenos zasebne lastnine v podnajem izvesti le s soglasjem lastnika. Hkrati mora biti ustrezna priložnost zapisana v prvotnem najemu nepremičnine: če je lastnik stanovanje prepovedal najeti komu drugemu, najemniki nimajo pravice ravnati v lastnih interesih. Nazadnje, podnajemno obdobje ne sme presegati obdobja zakupa, o čemer se v dogovoru z lastnikom bivalnega prostora spet dogovarja.
Zaščita lastnikovih pravic pri oddaji stanovanja v podnajem
Lastnik zasebne lastnine mora biti izjemno odgovoren pri sestavljanju pogojev pogodbe o oddaji. V nobenem primeru ni dovoljeno prenašati nepremičnin v druge roke z ustnim dogovorom: v tem primeru ima najemnik pomembne pravice do razpolaganja s prejetim premoženjem, vključno z možnostjo podnajema pod svojimi pogoji.
Če lastnik ni prepričan, ali se splača nekomu dovoliti ponovni zakup nepremičnine, pa tudi najemniku dati druge pravice, je treba v pogodbo vključiti posebno klavzulo, v skladu s katero bodo pogoji sporazuma se lahko kadar koli spremeni ali pa se enostransko prekine … Po eni strani odsotnost vidnih prepovedi v pogodbi ne bo prestrašila potencialnih najemnikov, po drugi strani pa bo od najemnika vedno mogoče zahtevati, da ustavi določena dejanja v zvezi z nepremičninami.
Poleg tega mora imeti najem jasno določeno obdobje veljavnosti, predvideti znesek, načine in pogoje plačila (vključno z računi za komunalne storitve) ter vsebovati tudi popis in stanje nepremičnine v stanovanju. Priporočljivo je tudi zavarovati stanovanje skupaj s premoženjem, da ostanemo mirni glede tega. Le ti ukrepi bodo zaščitili premoženje pred nezakonitimi in nevarnimi dejanji najemnika in podnajemnika.
Branjenje pravic do zasebne lastnine
Lastnik bivalnega prostora mora poznati imena vseh oseb, najetih v skladu s pogodbo, ter kontaktne podatke za komunikacijo z njimi. Če se v stanovanju najdejo nepooblaščene osebe ali drugi znaki kršitve najemne pogodbe, morate nemudoma stopiti v stik z najemnikom in ugotoviti vse podrobnosti situacije.
Če je najemnik kršil pogodbo in začel stanovanje oddajati v podnajem brez vednosti lastnika, je treba od njega zahtevati odpoved nezakonitih dejanj pod grožnjo odpovedi pogodbe o začasni uporabi nepremičnine. V primeru zavrnitve ustreznih dejanj (ali če oseba ne stopi v stik) se mora lastnik pritožiti na sodnik za prekrške ali okrožno sodišče v kraju svojega prebivališča.
V zahtevku navedite, katere pravice lastnika so bile kršene, priložite pa tudi kopije najemne pogodbe in potrdila o lastništvu stanovanja. Prosimo, upoštevajte, da je treba vlogo sestaviti v imenu vseh solastnikov bivalnega prostora z navedbo njihovih potnih listov (mož in žena, ki sta v sorodniškem deležu itd.). Navesti boste morali tudi podatke o vseh najemnikih, ki so vpleteni v kršitev. Priporočljivo je obvestiti o prisotnosti prič (na primer sosedov ali okrožnega policista), ki bi lahko zabeležile dejstvo nezakonitega prebivanja nepooblaščenih oseb v stanovanju. Po preučitvi primera bo sodišče izdalo odredbo o izselitvi podnajemnika iz stanovanja in popravilo pogojev dogovora z lastnikom.
