Nakup stanovanja je vedno zelo odgovoren in vznemirljiv trenutek in če se za te namene vzame tudi hipoteka, se občutek odgovornosti podvoji. Pri nakupu nepremičnin, ki jih je prodajalec podedoval, bodite zelo previdni, saj prav ta kategorija stanovanj postane razlog za sodni postopek in najpogosteje ne v korist kupca.
Tovrstne ponudbe so v primerjavi s preostalim tržnim segmentom precej privlačne, saj se prodajajo po 20 ali celo 30% nižji ceni. Poleg tega so tudi lokacija in pogoji dobri, zato si marsikdo želi kupiti tak bivalni prostor. Vendar ni vse tako rožnato, kot se zdi na prvi pogled!
Zakonitost dedovanja
Torej, če je bilo stanovanje kupljeno, in nenadoma se je po določenem času pojavil dedič, ki je zahteval enake kvadratne metre, potem se morate problema začeti ukvarjati z "hladno" glavo in poznavanjem zakona.
Dediči stanovanja so lahko razglašeni tako v prvih letih kot po 15-20 letih, kar je povsem naravno, saj obstajata dve vrsti dedičev. Prva je zakonita. V skladu s civilnim zakonikom Ruske federacije, poglavje 63, obstaja zaporedje sorodnikov, ki dedujejo premoženje. Druga vrsta je po oporoki. Premoženje si dedič deli na njegovo zahtevo, pogl. 62 Civilnega zakonika Ruske federacije.
Obstaja tudi ločena kategorija, ki predstavlja sorodni krog dedičev, ki jim dediščine ni bilo mogoče odvzeti (členi 1148, 1149 Civilnega zakonika Rusije).
Tudi podatki v 1154. členu Ruskega civilnega zakonika, ki pravijo, da izjava o dedovanju lastnine, katere vložitev traja šest mesecev od datuma smrti dediča, ne zagotavlja, da bo stanovanje ostalo s kupcem. Dejansko je v čl. 1155 v prvem odstavku Civilnega zakonika Ruske federacije je določeno, da se dedna pravica obnovi, če dedič ni bil seznanjen z odprtjem dediščine. V tem primeru sodišče prekliče prodajno-nakupno transakcijo, po kateri mora prodajalec kupcu vrniti denarno vrednost stanovanja, vendar se tu pojavlja veliko težav v obliki indeksiranja zneska, upoštevanja inflacije, porabljenih sredstev prodajalec, pomanjkanje financ itd.
V tem primeru obstaja več možnosti ločljivosti:
- dogovor z napovedanim dedičem, da mu bo izplačan določen znesek denarja, nakar se bo odrekel zahtevkom za kvadratne metre;
- izda prošnjo za bivalni prostor po družbeni pogodbi. najem;
- če ima kupec mladoletne otroke, se lahko obrnete na organe skrbništva.
Značilnosti oporoke
Oporočna listina predpisuje sklop pravil, po katerih je treba premoženje pokojnika deliti. Vendar zakon teh smernic ne upošteva vedno.
- Obstajajo dediči v obliki vzdrževanih družinskih članov, mladoletnih otrok, zakoncev in staršev, ki so upravičeni do ½ deleža po zakonitem dedovanju (1. točka člena 1149 Civilnega zakonika Ruske federacije).
- Med dediči so pogosto tisti, ki želijo dokazati neresničnost oporočne listine, saj je bil oporočitelj bolan, ko je bil podpisan.
- Lahko se zgodi tudi, da je prejšnji lastnik naredil še eno poznejšo oporoko, ki prejšnjo odpove.
- Zgodi se, da je oporočitelj pri sestavljanju oporočilnega dokumenta navedel, da morata tudi žena in mati živeti v dednem stanovanju, na primer sinu, do konca življenja. V tem primeru jih bo nemogoče izseliti.
Če v prvih treh možnostih tožnik dokaže, da je oporočilni dokument ponarejen ali nepomemben, potem je razglašen za neveljavnega, zato kupec dobi denar nazaj, prodajalec pa stanovanje.
Pomembno je tudi razumeti, da so vsi zahtevki naslovljeni na lastnika nepremičnine in ne na prodajalca. Da bi kupca nekako zaščitile pred težavami med nakupom, nepremičninske agencije od prodajalca prevzamejo notarsko overjeno obveznost, da ne ve za nobenega dediča. Se pravi, če se pojavi še en dedič, se bodo vsa finančna vprašanja med njim in novimi sorodniki rešila brez sodelovanja kupca.
Zaščitne metode
Nov kupec se lahko zaščiti pred takšno neprijetno situacijo tako, da zoži krog potencialnih dedičev na naslednje načine:
- prejemati izpiske iz Enotnega državnega registra pravnih oseb, ki vsebujejo podatke o vseh transakcijah, opravljenih s to nepremičnino, obremenitvah;
- da se seznanijo z izpiskom iz hišne knjige za prisotnost civilnih partnerjev in drugih sorodnikov, ki so bili prej vpisani v stanovanje;
- izvedeti za prisotnost pokojnih dedičev, ki zahtevajo obvezni delež (v obliki invalidov, mladoletnih otrok, staršev itd.);
- skrbno pristopiti k podpisu kupoprodajne pogodbe s strani pooblaščenca dediča;
- preverite smrtni list lastnika nepremičnine.
Seveda boste za izpolnitev vseh priporočil morali porabiti veliko truda, časa in živcev, a se na tak način nekako zaščitite pred srečanjem z nepričakovanimi dediči.
