Izraz tehnični kupec v gradbeništvu pomeni organizacijo ali združenje, ki nudi celotno paleto inženirskih storitev od razvoja in izvedbe projektne dokumentacije do zagona dokončanega objekta. V gradbeništvu je tehnična stranka ena ključnih povezav v celotnem procesu.
Razširjeni koncept tehnične stranke
Naloge tehničnega kupca vključujejo:
- priprava vseh vrst dovoljenj;
- pridobitev vseh potrebnih odobritev;
- pregled gradbišč in svetovanje glede njihove organizacije;
- izpolnjevanje vseh tehničnih pogojev, potrebnih za priključitev na komunalna omrežja;
- finančni nadzor.
Tako ima tehnični kupec pomembno vlogo pri vodenju gradbenega procesa, tesno sodeluje z vsemi udeleženci v gradbenem procesu, izvaja tehnični nadzor in usklajuje vse faze gradnje ter čas in kakovost postopkov.
Potreba po tehničnem kupcu kot samostojni organizaciji se je pojavila v 80. letih prejšnjega stoletja. Gosstroy je istočasno odobril ločeno službo, namenjeno pripravi na gradnjo objekta in izvajanju tehničnega nadzora nad samo gradnjo. Ideja se je obrestovala, kakovost gradnje pa se je znatno povečala. Toda po razpadu ZSSR ta služba v razmerah sodobnega časa ni mogla več izpolnjevati svojih funkcij.
V sodobnih razmerah so funkcije tehničnega kupca tako raznolike, da je za njihovo učinkovito izvajanje potrebno obsežno znanje in impresivne izkušnje. Tehnična stranka ni posebnost, zato se takšni strokovnjaki ne izobražujejo na univerzah. Da bi jih postali, potrebujete dolgoletno praktično znanje in izkušnje v gradbeništvu. Z vključitvijo v postopek gradnje tehnični naročnik pripravi pogodbo za izvedbo zahtevanega obsega storitev, ki mu tudi postavi potrebo po razumevanju pravne strani vprašanja (upravna dokumentacija, sodna praksa itd.).
Pravni in regulativni okvir
Pravni okvir za dejavnost tehničnega naročnika se je pojavil leta 2011, ko so bile sprejete ustrezne spremembe Kodeksa urbanističnega načrtovanja Ruske federacije. Od takrat izraz tehnična stranka uradno pomeni fizično ali pravno osebo, ki jo je pooblastil razvijalec in deluje v njegovem imenu in v njegovih interesih profesionalno.
V skladu z 22. členom zakonika o urbanizmu Ruske federacije funkcije tehničnega naročnika vključujejo:
- sklepanje pogodb za inženirske raziskave, razvoj projektne dokumentacije, gradnjo, rekonstrukcijo in remont stavb in objektov;
- priprava stavb na rekonstrukcijo in remont;
- zagotavljanje izvajalcev, ki izvajajo gradnjo, popravila in rekonstrukcijo potrebne dokumentacije in materialne baze za pravilno izvajanje njihovih dejavnosti;
- odobritev projektne dokumentacije;
- priprava in izvedba dokumentov, potrebnih za obratovanje objekta;
- druge funkcije, ki jih določa Kodeks.
Pomembno je omeniti, da ima razvijalec absolutno pravico, da samostojno izvaja vse naštete funkcije tehnične stranke.
Vloga tehničnega naročnika pri gradnji objekta
Številni strokovnjaki primerjajo vlogo tehničnega kupca v sodobni gradnji z dirigiranjem v orkestru. Njegove funkcije dejansko ne vključujejo samo priprave celotne predprojektne in projektne dokumentacije, temveč tudi popolno vodenje gradnje objekta v vseh fazah: oblikovanje, organizacija gradbišča, gradnja objekta in faza njegovega zagona. Neposredno organizira interakcijo med vsemi udeleženci v gradbenem procesu: kupci in investitorji, izvajalci, oblikovalci, organi za odobritev in izdajo dovoljenj. Omeniti velja dejstvo, da ima vsak od naštetih subjektov v tem primeru svoje interese, naloga tehnične stranke pa je, da predmet preda pravočasno, ob upoštevanju interesov udeležencev v postopku, ob upoštevajoč časovni razpored in vnaprej načrtovani načrt gradnje, ob upoštevanju vseh sodobnih gradbenih pravil in predpisov.
Praktični primer dela tehnične stranke
Dela na gradnji objekta se začnejo z namenom kupca (investitorja), da vlaga v gradnjo tega objekta na določeni zemljiški parceli. V tej fazi se dejavnost tehničnega kupca že začne. Na podlagi urbanističnega načrta mora pripraviti in podpisati vsa potrebna dela predprojektne dokumentacije:
- skleniti najemno pogodbo za zemljišče;
- skleniti dogovor o nujni brezplačni uporabi te lokacije za obdobje projektiranja, priprave na gradnjo, obdobja gradnje objekta;
- pripraviti in podpisati dokumentacijo o prenosu zemljišča v želeno kategorijo.
Tako tehnična stranka prevzame impresiven potek papirja pri predprojektni pripravi in pripravi številnih dovoljenj in odobritev.
Po stopnji dogovora o arhitekturnem konceptu bodočega objekta se začne postopek pridobivanja pogojev tehnične usmeritve, potrebne za priključitev objekta na obstoječo inženirsko infrastrukturo. Vse izdane tehnične pogoje je treba pravočasno registrirati in potrditi v številnih državnih organizacijah, povezanih z obratovanjem stavb in objektov. Takšnih tehničnih pogojev je veliko in so povezani z organizacijo oskrbe z vodo, oskrbo s toploto, kanalizacijo, elektrifikacijo, namestitvijo telefonov, radijske opreme, uplinjanjem in ulično razsvetljavo.
Za pripravo projekta na natečaj za izbiro projektne organizacije je treba pripraviti tudi vnaprej dogovorjeni načrt izbrane zemljiške parcele, arhivsko geološko osnovo, arhitekturno zasnovo in druge dokumente.
Po izbiri projektanta se tehnična stranka v določenem roku loti priprave in podpisa sporazuma z njim o izdelavi projektne in predračunske dokumentacije. Tehnična stranka bo morala tudi prejeto dokumentacijo uskladiti z različnimi oddelki in opraviti različne preglede.
V zadnji fazi priprave projekta se vsa projektna in predračunska dokumentacija, vsa dovoljenja in odobritve prenesejo na investitorja, da izbere izvajalce, dobavitelje gradbenega materiala in potrebno opremo. Na tej stopnji je potreben tudi tehnični kupec: on je tisti, ki aktivno sodeluje v postopku izbire potrebnih organizacij, spremlja vse faze in pogoje natečaja ali ponudbe za izbiro teh združenj.
Po izbiri izvajalcev in dobaviteljev tehnična stranka izda gradbeno dovoljenje za celotno "ekipo". Za to najprej opravi vsa dokumentacijska dela na dodelitvi izbranega zemljišča za gradbena dela. Za čas vseh gradbenih del pripravi dovoljenje za uporabo javnih služb zveznih ali občinskih oblasti. Še posebej veliko papirologije je treba sestaviti, če je gradbišče ob cesti ali železnici, podzemnih komunikacijah in inženirskih objektih.
Za izvedbo vseh zgornjih funkcij je zaželeno (vendar ni nujno), da ima tehnična stranka odobritev SRO. Vendar prisotnost takega sprejema omogoča stranki nadzor kakovosti dela na projektu, izvajanje tehničnega nadzora in nadzora, preverjanje kakovosti struktur in materialov, uporabnosti uporabljene opreme.
Po zaključku gradnje tehnična stranka da objekt v obratovanje in investitorju (kupcu) prenese celoten paket dokumentacije za registracijo lastništva, vključno z garancijskimi obveznostmi in papirji za ZTI.
Tehnična raven kompetenc kupca
Številni ljudje danes povezujejo tehnično stranko kot pomožno, potrebno le za hitro izvedbo vseh postopkov za izdajo dovoljenj in odobritev. A temu ni tako. Združenje tehnične stranke na strokovni ravni razume naslednja vprašanja:
- organizacija gradbišča in dejavnosti na njem;
- pridobitev tehničnih pogojev za priključitev na obstoječe komunikacije in omrežja;
- tehnični nadzor vseh faz gradnje;
- finančni nadzor porabe sredstev;
- prenos zgrajenega objekta v obratovanje.
Tako uporaba funkcij tehničnega kupca v celoti omogoča doseganje visoke kakovosti gradbenih del in upoštevanje vseh rokov po vnaprej načrtovanem načrtu.
Ločeno področje delovanja tehnične stranke je finančni nadzor. Vključuje naslednje funkcije:
- dogovor z investitorjem o stroških vseh del;
- preverjanje računov in računov za opravljene storitve in opravljena dela;
- spremljanje porabe sredstev v okviru odobrene predračunske dokumentacije;
- poročilo o pravočasnosti uporabe dodeljenih sredstev;
- nadzor nad delom računovodstva.
Glede na večstransko delo kupca z različnimi gradbenimi predmeti, licenčnimi in regulativnimi organi v večini primerov tehnični kupec ni ena oseba, temveč celotna organizacija, ki deluje v obliki LLC.
