Danes imajo Rusi priložnost kupovati nepremičnine s hipoteko, ne samo v rubljih, ampak tudi v tuji valuti. Najbolj priljubljeni so dolarji in evri.
V kateri valuti vzeti hipoteko
Devizne hipoteke privabljajo posojilojemalce z nižjimi obrestnimi merami. V primerjavi z rubljem so lahko nižje za 2-5%. In ker je hipoteka dolgoročno posojilo, mnogi verjamejo, da bodo med njenim odplačevanjem lahko znatno prihranili pri plačilih. Vendar je ta predpostavka napačna.
Osnovno načelo izbire valute za najem hipoteke je najemanje posojila samo v valuti, v kateri posojilojemalec prejema dohodek.
Glavna tveganja za posojilojemalca so možna nihanja valut. Tečaj evra ali dolarja se lahko tako močno dvigne, da bo plačila posojil v rubljah popolnoma nedostopna. In danes noben poklicni analitik ne more pravilno predvideti gibanja deviznega tečaja za obdobje 10-15 let.
Seveda, če se hipotekarna valuta znatno okrepi v ceni, lahko vedno prestrukturirate posojilo in refinanciranje v rubljih. A hkrati boste morali plačati standardne provizije za obravnavo vloge za posojilo, oceno nepremičnine itd.
Če je torej plača posojilojemalca v rubljih, je treba hipoteko vzeti tudi v domači valuti. To še posebej velja za dolgoročna posojila, kot so hipoteke. Pomembno je tudi upoštevati izgube, ki jih ima posojilojemalec pri pretvorbi denarja iz ene valute v drugo.
Če pa je bilo odločeno, da se ustavimo pri hipoteki v tuji valuti, je vredno izbrati omejen rok posojila - 5-10 let.
Značilnosti izbire devizne hipoteke
Najpogostejša možnost so devizne hipoteke v dolarjih in evrih. V zadnjem času so tudi predlogi za hipoteke v japonskem jenu ali švicarskih frankih. Toda najemanje takšnih eksotičnih posojil je priporočljivo samo za tiste, ki prejemajo plače v tej valuti, ker precej težko jih je kupiti in se prodajajo po napihnjeni ceni.
Stopnje hipotekarnih posojil v rubljih se začnejo pri 8,5%, zato so čim bližje posojilom v tuji valuti.
V najbolj splošni obliki je algoritem izbire med hipoteko v dolarjih in evrih izjemno preprost. Za tiste, ki prejemajo dohodek v evrih, je ta valuta primernejša za posojilo. Podobno tudi z dolarskimi prihodki. Hkrati so izhodiščne mere za posojila v dolarjih in evrih danes enake in se gibljejo med 7, 9%.
Če za osnovo izberemo dinamiko menjalnega tečaja, potem je tečaj dolarja v desetih letih v primerjavi z majem 2004 zrasel za 20,28% (z 28,99 na 34,87 rubljev). Medtem ko je evro od 34, 86 do 47, 88 pri 37, 3%. Tako bi tisti, ki prejemajo plače v rubljih, devizna posojila amortizirali vse ugodnosti nižjih obrestnih mer. Toda posojilojemalci z dolarskimi hipotekami bi utrpeli manj izgub. Predvideva se, da se bo v prihodnosti tudi evro okrepil močneje od dolarja.
