Izraz "hipoteka" je bil v Grčiji uveden tri stoletja pred našim štetjem. Pomenilo je, da je dolžnik upniku odgovoren s svojo zemljo. V domači zakonodaji se je tak koncept pojavil v zgodnjih devetdesetih letih prejšnjega stoletja. V sodobni Rusiji razmerja, ki nastanejo v zvezi s hipoteko, ureja zakon "O hipotekah (zastave nepremičnin)", kot je bil spremenjen 25. novembra 2017.
Hipoteka s preprostimi besedami
Drugo ime hipotek je zavarovanje z nepremičninami. To je ime načina zavarovanja obveznosti, ko dolžnik daje upniku prednost pri izpolnitvi njegovih terjatev iz vrednosti zastave, ki postane nepremičnina. V sistemu teh razmerij je dolžnik zastavitelj, upnik pa zastavni upnik.
V najbolj splošnem primeru lahko hipoteka služi kot zavarovanje za različne vrste denarnih obveznosti. Hkrati se predpostavlja, da obveznosti lahko že obstajajo v času sklenitve hipotekarne pogodbe in lahko nastanejo v prihodnosti. Trenutno se je hipoteka razvila na področju zagotavljanja posojil in posojil državljanom.
Hipoteka lahko nastane tako na podlagi zakona kot na podlagi hipotekarne pogodbe. Na podlagi zakona zastava nastane, ko se opravi transakcija prodaje in nakupa nepremičnine, ne da bi jo kupec v celoti plačal. V tem primeru prodajalec nastopa kot hipotekarni upnik, kupec pa kot hipotekarni upnik. Hipoteka po pogodbi vključuje pisni posel med dvema ali celo več strankami. Po takem sporazumu lastnik ali oseba, ki zakonito izvaja gospodarsko upravljanje predmeta, postane zastavitelj.
Temeljne določbe zakona o hipotekah na nepremičninah
Zakon o hipotekah določa, da stranke, ki sklenejo pravno razmerje, med seboj sklenejo ustrezen sporazum. V skladu s pogoji tega dokumenta ima ena od strank (zavezanec obveznosti) pravico izpolniti svoje denarne terjatve. Njihov vir so stroški predmeta, ki je predmet zastave. Pogodba se podpiše v zvezi z nepremičninami, ki jih ima in uporablja dolžnik.
Zgornji sporazum vodi do hipotekarnega pravnega razmerja, pri katerem se uporabljajo načela zavarovanja. Ker je promet podjetij, stanovanj, objektov, zemljišč dovoljen z zakonom, je možna zastava v zvezi s temi predmeti.
Hipoteko je mogoče ustanoviti, da se zagotovi izpolnjevanje pogojev posojilne ali posojilne pogodbe. Obveznost lahko izhaja iz dejstev o nakupu in prodaji, pogodbi, zakupu ali škodi.
Zakon o hipoteki (zastavi) uvaja potrebo po računovodstvu tako dolžnika kot upnika, če sta pravni osebi.
Predmet sporazuma mora zagotoviti plačilo glavnice dolga bodisi v celoti bodisi v delu, določenem s sporazumom strank. S sklenitvijo posla lahko pogodbene stranke postavijo pogoj za plačilo obresti. Zakon določa možnost plačila terjatev v obliki pavšalnega zneska; ne more presegati pogodbenih obveznosti.
Zakon določa druga plačila, ki vključujejo:
- odškodnina za škodo;
- kazen;
- globa v primeru kršitve pogodbenih pogojev;
- povračilo stroškov postopka;
- nadomestilo stroškov za izvedbo objekta.
Zgodi se, da je upnik, ki želi ohraniti celovitost lastnine, prisiljen zapraviti denar za njeno popolno vzdrževanje in zaščito. V tem primeru je upravičen do povrnitve stroškov zaradi zastavljene nepremičnine.
Kategorije predmetov, ki lahko postanejo predmet sporazuma, določa zakon o hipotekah. V skladu s civilno zakonodajo se lahko nepremičnina, ki je vpisana po ustaljenem postopku, zastavi po hipotekarni pogodbi.
Predmet hipotekarne pogodbe
Predmet hipotekarne pogodbe je lahko:
- zemljišča;
- zgradbe, objekti, podjetja, drugi objekti kapitalne gradnje;
- stanovanjske zgradbe, stanovanja, pa tudi njihovi deli, ki so izolirani prostori;
- garaže, poletne koče, vrtne hišice, druge potrošniške zgradbe;
- letala, ladje in vesoljski predmeti.
V nekaterih primerih zakon o hipotekah omogoča obravnavo stanovanjskih stavb, ki so neposredno povezane z dodeljevanjem zemljišč, za predmet pogodbe. Če za parcele, katerih državno lastništvo ni razdeljeno, ni registracije, to ne more biti ovira za oblikovanje hipotekarnih pravnih razmerij.
Po civilnem zakoniku in zakonu o hipotekah je stvar, ki je predmet pogodbe, in njeni dodatki ena celota. Zato dodatki postanejo del splošne zastave, razen če ni dogovorjeno drugače s sporazumom strank. Stvar, ki je ni mogoče razdeliti, ne da bi spremenila svoj glavni namen, ne more biti neodvisen predmet posla.
Zahteva hipotekarnega upnika je, da mora biti nepremičnina, ki je predmet pogodbe, v njegovi lasti ali vsaj v gospodarski pristojnosti. Če je predmet umaknjen iz obtoka ali je zanj mogoče uveljavljati terjatev, varnost terjatev s takšno lastnino ni dovoljena. Enako velja za lastnino, za katero ni mogoče izvesti privatizacije.
Po zakonu o hipotekah je lahko predmet sporazuma pravica do zakupa, če obstaja soglasje najemodajalca ali osebe, ki uporablja predmet pod pravico gospodarskega upravljanja.
Hipoteka na nepremičnini, ki je v času skupne skupne lastnine v času sklenitve pogodbe, se lahko ustanovi, če za to soglašajo vsi zakoniti lastniki. Takšno soglasje mora biti pisno. V primeru deljenega lastništva ima oseba pravico zastaviti lastnino, ki ji pripada, ne da bi za to zaprosila za soglasje drugih solastnikov.
Vsebina hipotekarne pogodbe
Pogodba o zastavi mora vsebovati:
- predmet hipotekarne pogodbe;
- ocenjevanje takega predmeta;
- bistvo sporazuma;
- znesek izpolnitve obveznosti in njen rok.
Hipotekarna pogodba se sklene v skladu s splošnimi pravili in načeli civilnega prava. Dokument mora vsebovati podatke o predmetu sporazuma, o njegovi oceni in drugih pomembnih točkah pri izpolnjevanju obveznosti. Stranke lahko v dokument vključijo posebne pogoje, ki predvidevajo možnost naložitve zasega nepremičnine. Te informacije je dovoljeno izdati v obliki ločene pogodbe.
Hipotekarna pogodba vsebuje ime predmeta in kraj, v katerem se nahaja. Opis v dokumentu mora zadoščati za identifikacijo predmeta. Pravica, na podlagi katere predmet pripada posojilodajalcu, je prav tako zapisana v dokumentu. Če je predmet zakup, je treba navesti njegov rok.
Ocena predmeta naročila je določena s sporazumom, ki so ga pripravile stranke, in je podana v denarnem smislu. Ocena objekta v gradnji se izvede po njegovi tržni vrednosti.
Nekatere značilnosti hipoteke
Obveznost, ki je zavarovana s hipoteko, je navedena v pogodbi skupaj z osnovo za njen nastanek in obdobjem, za katero je ustanovljena. Sporazum lahko določa, da bo višina denarnih obveznosti določena pozneje; v tem primeru je treba predpisati pogoje za določitev višine obveznosti.
Če je mogoče po dogovoru strank terjatve delno uveljaviti, je treba v pogodbo vnesti pogoje in pogostost plačil. Če določen znesek zneska plačil ni določen, je treba predpisati pogoje za njihovo določitev.
Hipoteka je predmet obvezne državne registracije. Veljati začne šele od trenutka vpisa v ustrezni državni register. V izpisku iz registra se vpis zastave nepremičnine odraža v obliki bremen lastnikovih pravic na tej ali oni nepremičnini.
Poseben primer hipoteke na nepremičninah je hipoteka na stanovanju. Ta oblika zastave se je razširila po začetku vladnih programov za podporo državljanom, ki kupujejo stanovanja. Po hipotekarni pogodbi te vrste hipotekarni upnik zastavi stanovanje, da s tem zagotovi prevzete finančne obveznosti. Hipotekarno pogodbo za stanovanje podpišeta posojilodajalec in lastnik stanovanja. Prijava pogodbe se opravi v roku, ki ne presega petih delovnih dni.
Zavarovanje ob sklenitvi hipotekarne pogodbe
Upnika vitalno zanima, da je bilo premoženje, ki ga je prejel kot zastavo, varno, dokler dolžnik v celoti ne izpolni svojih finančnih obveznosti. Zato zakon predvideva zavarovanje predmeta hipoteke pred morebitnimi tveganji škode ali izgube. Takšno zavarovanje je obvezno. Banke pogosto ustanovijo svoje zavarovalnice, ki zavarujejo predmete hipotekarne pogodbe. Te strukture včasih ponujajo dodatne vrste posojilojemalcev, kar objektivno vodi do povečanja skupnih stroškov in povečuje stroške posojilnih storitev.
