Pri sklepanju poslov z nepremičninami se vsaka od strank želi popolnoma zaščititi pred nezakonitimi dejanji. Prodajalec je v tem pogledu še posebej ranljiv. Ali obstajajo načini, ki lahko zmanjšajo finančna tveganja, ki izhajajo iz gotovinskih poravnav?
Pred podpisom pogodbe o prodaji nepremičnine prodajalec še vedno ne vidi denarja in se zato boji skleniti posel. Toda kupec se ne želi ločiti od denarja, dokler ne postane polnopravni lastnik stanovanja. Obstaja več varnih načinov za obvladovanje te občutljive situacije.
Najem celice v banki lahko popolnoma odpravi dvome prodajalca in kupca v medsebojni poštenosti. Dejstvo je, da postane dokončno izpolnjevanje obveznosti, določenih s pogodbo o prodaji in nakupu nepremičnin, obvezno od trenutka državne registracije lastništva in ne od trenutka podpisa pogodbe. Sef postane jamstvo za izpolnitev obveznosti obeh strank v transakciji.
Sef je sef v posebnem bančnem trezorju (depozitarju). Takšne celice lahko dobite na zakup za začasno hrambo vseh dragocenosti. Banka ni odgovorna za vsebino skladiščnega prostora, zagotavlja samo zaščito samega sefa in omogoča nadzor dostopa do njega. Sef zagotavlja zaupnost pri prenosu sredstev.
Običajni rok zakupa sefa je en mesec, čeprav je pogoje mogoče določiti ob upoštevanju možnega vstopa, saj lahko včasih registracija stanovanjskih pravic traja en do dva tedna. Upoštevati je treba, da se lahko registracija začasno ustavi, če se odkrijejo napake v dokumentih. Ker denar dejansko pripada kupcu, je ključ do začasne hrambe praviloma pri njem. Po dogovoru strank pa lahko banka sama postane imetnica ključa.
Preden denar vložijo v trezor, udeleženci v prometu z nepremičninami sestavijo pogodbo, v kateri so podrobno določene vse podrobnosti, vključno s pogoji za dostop do celice, časom prejema denarja in zlasti prenosom pravice do predmeta. V sporazumu je tudi zapisano, da stranka, ki plača posebno bančno storitev za zagotavljanje skladiščenja.
Sredstva, namenjena plačilu, se preverijo glede pristnosti, preračunajo in nato shranijo v sef. Zdaj je dostop do denarja možen le po izpolnitvi pogojev sporazuma in po izteku roka, določenega za ponovni sprejem v celico.
Varnost poravnav za prodajalca s to metodo je, da vsa dejanja z gotovino potekajo v prisotnosti zainteresirane osebe, nato pa se denar blokira za čas postopkov registracije.
Na splošno velja, da opisani način zagotavlja največjo varnost pri prejemu denarja, prejetega od prodaje stanovanja. Poravnave na podlagi celic so nepogrešljive, ko gre za večstopenjsko alternativno transakcijo.
Pred težavami se lahko zaščitite na drug način, če izberete paket operacij z brezgotovinskim plačevanjem. V tem primeru kupec odpre akreditiv, to je poseben račun, kamor v celoti nakaže znesek, ki je potreben za nakup. Banka je pooblaščena za prenos sredstev prodajalcu, če je transakcija v celoti zaključena. Osnova za prenos sredstev je posredovanje vnaprej dogovorjenih dokumentov banki.
Izdaja akreditiva je dražja od najema celice v banki, saj vsako operacijo na računu (odprtje računa, transakcije, prenos sredstev v gotovino) izvede banka, pri čemer upošteva provizijo. Banka je strankam v transakciji odgovorna za nezakonito izdajo denarja, zato je tveganje, da jo bo vsaka od strank zavedla, minimalno.
Drug način, da se zaščitite pred goljufivimi dejanji, je poravnava pri notarju, ki je dobil uradno pooblastilo za sprejemanje sredstev za polog pri poravnavi transakcij. Preko svojega bančnega računa ima notar pravico sprejeti denar od kupca tik pred registracijo posla in ga po končanem postopku nakazati na račun prodajalca. Podrobnosti izračunov so določene v dopolnilni pogodbi, priloženi prodajni pogodbi nepremičnine.
Posebnost te metode je, da lahko kupec svoj denar kadar koli dvigne z notarskega depozita. Za izključitev takšne možnosti je treba v pogodbi predpisati jasne pogoje, pod katerimi ima kupec pravico do umika svojih sredstev (na primer, če je registracija transakcije zavrnjena). Prednost opisane metode je, da je mogoče celotno transakcijo, vključno z medsebojnimi poravnavami, izvesti pri notarju.
