Nestabilne gospodarske razmere v Rusiji leta 2014 so vplivale tudi na stanje nepremičninskega trga. Kaj pričakovati od leta 2015 in kakšni bodo stroški stanovanj?
Vprašanje stroškov stanovanj je tradicionalno pomembno za široke skupine prebivalstva. Prodajalci stanovanj se bojijo, da bodo morali svojo nepremičnino prodati za drobiž, kupci pa, da bodo morali nepremičnine doplačati.
Dajanje dolgoročnih napovedi v težkih gospodarskih razmerah in nestabilnih geopolitičnih razmerah je zelo problematično. Zato se večina strokovnjakov omeji na kratkoročna obdobja - za naslednjih šest mesecev ali leto.
Stroški stanovanj so tako kot drugo blago na splošno odvisni od ravnovesja ponudbe in povpraševanja. Povpraševanje v veliki meri določa plačilna sposobnost državljanov, ponudba pa dinamika gradbene industrije in razpoložljivost izposojenih investicijskih sredstev za razvijalce.
Povpraševanje po nepremičninah v Rusiji v letu 2015
Povpraševanje po nepremičninah naj bi se v letu 2015 zmanjšalo iz več razlogov. Med njimi je temeljni upad razpoložljivosti hipotekarnih posojil, ki je bilo ključno gonilo povpraševanja po stanovanjih v Rusiji.
Za hipotekarna posojila bo v letu 2015 značilno povečanje posojilnih obrestnih mer (za vsaj 2 ot) in povečanje zahtev za posojilojemalce pri bankah. Torej, že zdaj so nekatere banke napovedale povišanje minimalnega pologa na 40-50%. V takih pogojih bodo hipoteke mnogim Rusom postale nedostopne.
Padec povpraševanja bo tudi posledica vznemirjenja, ki se je konec leta 2014 pojavilo na nepremičninskem trgu. Potem so številni kupci skušali svoje rubljeve prihranke hitro pretvoriti v stanovanja. Zato je nekaterim Rusom že uspelo zadovoljiti povpraševanje, zlasti v njegovem naložbenem segmentu (ko je stanovanje kupljeno kot predmet, da ustvarja dohodek in ne za življenje).
Zmanjšanje kupne moči državljanov zaradi devalvacije rublja in visoke inflacije bo negativno vplivalo tudi na nepremičninski trg.
Napoved dinamike gradnje v letu 2015
Gradbena industrija že kaže padec dejavnosti. Številni potencialni projekti so začasno ustavljeni in še naprej se izvajajo samo tisti, ki so v visoki pripravljenosti ali imajo pomemben naložbeni potencial. Na gradbeno industrijo negativno vpliva tudi rast stroškov izposojenih sredstev za izvedbo projektov.
Številni lastniki stanovanj na sekundarnem trgu naj bi prodajo odložili do "boljših časov", da bi lahko zbrali veliko vsoto.
Takšno stanje bo imelo dve posledici - prerazporeditev povpraševanja na sekundarni trg in rahlo zmanjšanje ponudbe.
Napoved cen stanovanj za leto 2015
Ta napovedani trend v obliki padca povpraševanja po nepremičninah (z nižjo stopnjo upada ponudbe) bi moral v drugi polovici leta 2015 voditi v padec cen stanovanj. Res je, pričakuje se, da se bo to zgodilo postopoma in ne bo postalo impresivno.
Realtors meni, da bo upad v večji meri vplival na sekundarni trg nepremičnin. Strokovnjaki potegnejo analogije s krizo 2008–2009. Nato se je vrednost stanovanja v rubljih stanovanj znižala za 10%, njihova dolarska protivrednost pa še bolj - za 30-35%. Podobno je opaziti tudi zdaj - cene stanovanj v dolarjih so padle bolj kot v rubljih.
Cene novogradenj v letu 2015 bodo še naprej naraščale. Po mnenju strokovnjakov je lahko povečanje 5-10%.
Hkrati do padca cen stanovanj morda sploh ne bo prišlo, če se bo ključna stopnja znižala, valutna dinamika se bo normalizirala in bo država razvila ukrepe za podporo hipotekarnih posojil.
